Courtier en financement
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Le marchand de biens immobiliers est un professionnel spécialisé dans l'achat et la revente de biens immobiliers avec pour objectif de générer une plus-value. Cette activité consiste à acquérir des biens immobiliers tels que des maisons, appartements, terrains à bâtir ou locaux commerciaux, souvent à un prix d'achat inférieur au prix du marché, pour ensuite les rénover et les revendre rapidement.
Contrairement à un agent immobilier, qui agit comme intermédiaire, le marchand de biens achète et revend en son nom propre.
L'activité de marchand de biens s'apparente à une activité commerciale et implique une gestion stratégique, que ce soit pour financer des travaux de rénovation, gérer des délais, ou maximiser les plus-values dans des délais réglementés.
Cette profession exige une excellente connaissance du marché immobilier, de la fiscalité, des réglementations en matière de TVA sur la marge, ainsi que des procédures administratives, comme l'enregistrement au registre du commerce.
Le statut juridique du marchand de biens
Le choix du statut juridique est crucial pour un marchand de biens. Plusieurs options s'offrent à lui selon la taille de son projet et ses ambitions financières :
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SAS ou SASU : Pour les projets ambitieux, avec une grande flexibilité dans la gestion.
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SARL ou EURL : Adaptées aux structures plus petites ou aux premiers projets.
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Entreprise individuelle : Un choix pour démarrer sans créer une société, bien que la responsabilité y soit illimitée.
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Société civile immobilière (SCI) : Idéale pour gérer un patrimoine immobilier, mais moins adaptée pour une activité commerciale.
Chaque statut a des implications spécifiques en matière de responsabilité civile, de fiscalité (comme le choix entre l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés) et de gestion administrative. Il est essentiel de consulter un expert comptable pour faire un choix éclairé.
Les défis du financement pour les marchands de biens
Le financement est souvent la pierre angulaire de l'activité de marchand de biens. Qu’il s’agisse d’une première opération ou d’un projet d’envergure, obtenir un financement adapté peut s’avérer complexe. Les banquiers perçoivent cette activité comme risquée en raison de son caractère spéculatif et de la dépendance à un calendrier serré pour la revente de biens.
Les principaux obstacles au financement
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Apport personnel élevé : Les banques exigent souvent un apport personnel pouvant aller de 20 % à 40 % du prix d'achat, en particulier pour les nouvelles entreprises ou les premières opérations.
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Garanties et responsabilités : Les établissements demandent des garanties solides, comme une hypothèque, un cautionnement ou une garantie personnelle sur le patrimoine immobilier de l'emprunteur.
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Profil de l'acquéreur : Les banquiers privilégient les marchands ayant un historique réussi dans des projets similaires.
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Délais et rigidité : Les processus d'approbation bancaire peuvent être longs, ce qui complique les opportunités nécessitant une action rapide sur le marché.
Les coûts associés au financement
L'obtention d'un financement bancaire s'accompagne de nombreux frais :
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Frais de notaire : Réduits à environ 2 % si le marchand revend dans les cinq ans, mais pouvant atteindre 7,5 % en cas de non-respect de ce délai.
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Frais de dossier bancaire : Souvent compris entre 1 % et 1,5 % du montant emprunté.
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Commissions d'engagement : Facturées par la banque pour garantir la disponibilité des fonds.
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Assurance dommages ouvrage et responsabilité civile professionnelle : Obligatoires pour protéger le projet en cas de vices ou de dommages liés aux travaux.
Nos solutions de financement adaptées aux marchands de biens
Face aux défis liés à l’obtention d’un financement classique, il existe plusieurs solutions adaptées à l’activité de marchand de biens immobiliers, qu’il s’agisse de financer une première opération ou d’optimiser un projet d’envergure.
Le crédit in fine
Le crédit in fine est conçu pour maximiser la plus-value en différant le remboursement du capital jusqu’à la fin du prêt. Pendant la durée du prêt, seuls les intérêts et l’assurance sont payés, ce qui allège la trésorerie.
Idéal pour :
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Marchands ayant un business plan solide et des prévisions de revente précises.
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Projets à forte rentabilité.
Le portage immobilier
Le portage immobilier permet de confier l’acquisition d’un bien à un tiers, qui le finance temporairement tout en donnant un droit d’exploitation au marchand. Celui-ci peut ainsi réaliser les travaux de rénovation et revendre le bien rapidement.
Avantages :
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Apport réduit (souvent 10 % du prix d’achat).
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Délai de financement rapide (environ deux semaines).
Idéal pour les marchands débutants ou ceux sans capital suffisant.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding, ou financement participatif, connecte des investisseurs individuels avec des porteurs de projet via des plateformes spécialisées.
Avantages :
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Flexibilité dans le montant emprunté.
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Permet de compléter un financement bancaire existant.
Limites :
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Coût plus élevé (taux entre 8 et 11 %).
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Délai de collecte parfois incertain.
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Pourquoi choisir notre accompagnement Solution Pro Finance ?
Faire appel à notre expertise en courtage garantit un accès facilité aux meilleures solutions de financement, adaptées aux besoins spécifiques de votre activité de marchand de biens immobiliers. Voici pourquoi nous sommes votre partenaire idéal :
Une expertise pointue en financement immobilier
Nous travaillons avec un réseau étendu de banquiers, d’investisseurs et de spécialistes en financement des entreprises. Notre équipe analyse votre projet dans son ensemble, de l’étude de faisabilité au choix du meilleur mode de financement.
Un accompagnement personnalisé
Chaque projet est unique. Que vous soyez un acquéreur novice ou un marchand spécialisé, nous élaborons un plan de financement sur mesure, tenant compte de vos objectifs financiers et des caractéristiques de votre projet.
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Optimisation des apports personnels.
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Aide à la constitution d’un business plan solide.
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Gestion des démarches administratives avec les banques et notaires.
Une simplification des démarches
Nous savons que la gestion d’un projet immobilier demande du temps et une connaissance approfondie du marché immobilier. Nous nous occupons de toutes les étapes critiques :
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Préparation des dossiers de demande de crédit.
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Négociation des conditions avec les banques et partenaires financiers.
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Suivi jusqu’au déblocage des fonds.
Des solutions pour tous les profils
Qu’il s’agisse de financer une première opération ou de maximiser la rentabilité d’un portefeuille de biens immobiliers, nous proposons des options pour chaque profil :
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Première opération : Solutions pour surmonter le manque d’historique.
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Projets ambitieux : Financement adapté pour les SAS, SCI, ou SARL.
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Projets spéculatifs : Accompagnement pour des projets à fort potentiel mais à risques élevés.
Réponses à vos questions fréquentes sur le financement des marchands de biens
Quels sont les apports requis pour un financement ?
Les banquiers exigent généralement un apport personnel de 20 % à 40 %, selon le projet et votre profil. Pour des solutions alternatives comme le portage immobilier, cet apport peut être réduit à 10 %, voire 5 % dans certains cas.
Comment financer ma première opération ?
Pour une première opération, il est essentiel de présenter un business plan solide, incluant une estimation des coûts (achat, rénovation, frais de notaire) et des revenus attendus après la revente. Nous pouvons vous orienter vers des options comme le crowdfunding immobilier ou des prêts adaptés pour débutants.
Quels types de garanties sont nécessaires ?
Les garanties demandées varient selon le type de financement :
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Hypothèque sur un bien immobilier existant.
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Caution personnelle sur le patrimoine du marchand.
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Garantie décennale pour les travaux de rénovation.
Quelle est la fiscalité des marchands de biens ?
L’activité de marchand de biens est soumise à l’impôt sur les sociétés (si exercée par une société) ou à l’impôt sur le revenu (en nom propre). De plus, les reventes peuvent être assujetties à la TVA sur la marge, et des abattements spécifiques s’appliquent parfois en fonction de la durée de détention du bien.